真的来了!一天突发了三件大事 敲响了2018楼市警钟

来源:深窗综合 | 2018-01-08 11:30:53 编辑:中原地产

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来源:凤凰网

新年伊始,楼市限购松绑悄悄打响了第一枪。多个城市发布楼市最新政策,一夜之间,对于“楼市政策是否真的开始松绑”,各界猜测不断。

1,全国首个部分区域解除限购城市出现

就在1月5日,兰州发布新政宣布取消部分区域住房限购,但同时也对部分城区的住房开始实施3年期限的限售政策。

真的来了!一天突发了三件大事 敲响了2018楼市警钟

一是西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策取消;

二是城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的一手和二手住房实施限售3年。

这其中隐藏着两大重点信号:这是全国首个在部分区域解除限购的城市,首次把纳入限售范畴。

就在同一天,合肥国土局和物价局表示:政府价格部门不得核定商品房价格,商品房应由开发商自主定价。

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这是针对网友投诉,在合肥国土局官网上的回复。该回复还表示:2016 年 11 月之前出让地块不限价——因为合肥自 2016 年 11 月开始,对宅地实行「限房价、限地价」的土地拍卖方式,但在 2016 年 11 月之前出让的宅地没有此项规定。

不少媒体因此得出“合肥取消政府限价了”的结论。

另外,前不久,南京对于人才落户等条件也进行了调整,根据南京市委今年1号文件出炉,主题是打造具有全球影响力的创新名城,时间表是8年。

为此南京出台了创新10条,为了广揽天下英才,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。

2,为什么这些城市进行调整?

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图片来源:大伟看楼市

首先从市场上来看,数据显示,这些城市的房价除非兰州外,同比都有下调,特别是限价下的网签数据显示,市场的确平稳了。

另外从土地市场看,在全国大部分城市卖地热的情况下,这些城市2017年土地收入出现下调:

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图片来源:大伟看楼市

2017年,兰州市三县六区以挂牌、协议方式(划拨用地不计成交价)成交土地总额为134.58亿元,较之2016年(102.44亿元)增加约31.63%。

从房地产交易量看,2017兰州商品房供应:主城区遇冷,新区发力。2017年兰州商品房新增供应面积中,兰州新区居首,供应商品房210.94万平米,其中住宅167.29万平米,非住宅43.65万平米,业态多为住宅、商业、仓储物流等;较之2016年,兰州新区仅新增40.27万平米商品房供应面积,增长了423.81%。

南京全市共成交6.2万套,跟2016年“史上峰值”的12.8万套相比,整整少了一半。2017年合肥楼市成交量同比下跌73%。

从房地产市场的基本面看,调控政策调整的城市,基本有2个主要特点:

一、2017年土地市场收入明显降低,市场库存明显分化。特别是兰州,主城区无房可买,郊区供应量大。

二、从统计数据看,已经有所平稳。在限价下,市场价格同比降低,但前期大量的高价盘已经签约未备案,或者地王项目预售价监管导致亏损无法入市。

3,全国“变相松绑政策”信号不断

全国其他热点二线城市为了争夺人才,在2017年也陆续出台了人才安居、购房等政策,放松对人才的购房条件。这也被视为“变相松绑政策”的信号。

长沙:在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才,首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。

武汉:争取“让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房”。

济南:取消购房、投资纳税落户条件限制,实行居住就业落户。

郑州:符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校的本科毕业生,在郑首次购房分别给予10万元、5万元、2万元购房补贴。

西安:近5年毕业或35周岁以下的高校毕业生创业,可申请贷款,额度最高50万元,期限一般为两年,并给予50%贴息。

秦皇岛:2017年12月份公布的人才办法显示,秦皇岛将确保提供一套人才公寓供人才租住,人才公寓租期可达5年。最高级的A类人才可免费租住,最低级的D类人才(硕士和本科)也仅需负担40%的租金。后续还可以买下这些人才公寓,个人仅以保障房价格购买,价格超出部分由政府和用人单位各承担50%。

昆山:本科毕业即可落户买房,不受限。

其实,就在近日,关于2018年限购、限价等调控会不会放松的问题上,任志强再次祭出“夜壶论”,直言调控如何进展要依赖于地方政府的钱袋子,兵马未动,粮草先行。

“现在很多地方政府的财政已经比较紧张了,而我们房地产就是尿壶,夜壶总是在尿急的时候才用。”

4,政策调整对市场有什么影响

整体看,因为信贷政策依然紧张,不存在全面爆发的可能性。调整政策不代表全面放松。之前部分城市的政策的确力度过严。

但热点城市,特别是限价之前过度严格的城市,存在释放堰塞湖的可能性,对于部分地王项目,尝试放开限价,在收紧信贷的情况下,对市场影响不会太大。

房地产的发展是要平稳健康,而不是市场崩盘,平稳是主基调,托底盖帽也是分城市调控的主要内容。未来不仅仅是一城一策,而是一城多策。

2017年房地产市场调控最成功的地方是,在热点城市房价被抑制的情况下,全国房地产市场依然维持推动的经济活力。2018年,调控的方向也肯定是依然维持这个发展趋势。

以最典型的兰州为例,库存过多的区域松绑政策,库存少的区域加码调控,符合调控的大方向。

对于刚需来说,建议特别是北京这些已经成交量基本平稳的区域,可以看看房了。另外2015-2016年地王数量特别多的城市,比如南京、合肥等,这些市场也可以看看了。

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